[주택청약 Q&A] 3. 주택소유여부

주택소유여부

소유 및 처분 판단기준 · 무주택기간 인정 및 산정방법

이전 포스팅에서는 청약제한의 판단기준이 되는 세대원과 아파트 분양자격을 얻기 위해 필요한 청약통장에 대하 알아보았습니다. 오늘은 다양한 상황에서의 주택소유여부에 관한 소유와 처분 판단기준, 무주택 인정에 대한 질의응답을 살펴보도록 하겠습니다. 

 

 

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주택의 소유 및 처분 판단기준은 「주택공급에 관한 규칙」 제23조 제4항을 따릅니다.

 

④ 사업주체는 주택공급신청자의 공급순위 또는 무주택 기간의 사실 여부 등을 호가인하기 위하여 필요한 경우에는 주택소유여부를 증명할 수 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 제출하게 할 수 있다. 이 경우 주택 소유 또는 무주택기간은 다음 각 호에서 정한 날을 기준으로 하되, 제1호와 제2호의 처리일자가 다를 경우네는 먼저 처리된 날을 기준으로 한다.

 

1. 건물 등기사항증명서 : 등기접수일
2. 건축물대장등본 : 처리일
   1. 분양권등에 관한 계약서 : 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 신고된 공급계약체결일
   2. 제2조제7호의2다목에 따른 분양권등의 매매계약서
      1. 분양권등의 매매 후 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 신고된 경우에는 신고서상 매매대금 완납일
      2. 분양권등을 증여나 그 밖의 사유로 처분한 경우 사업주체와의 계약서상 명의 변경일
3. 그밖에 주택소유여부를 증명할 수 있는 서류 : 시장 또는 군수 등 공공기관이 인정하는 날

 

주택을 취득하여 같은 처분한 경우 무주택기간 산정방법은?

「주택공급에 관한 규칙」 제23조 제4항에 따르면, 주택 소유 또는 무주택기간은 다음 각 호에서 정한 날을 기준으로 하되, 제1호와 제2호의 처리일자가 다를 경우에는 먼저 처리된 날을 기준으로 합니다.

 

1. 건물 등기사항증명서 : 등기접수일
2. 건축물대장등본 : 처리일

 

따라서 등기접수일, 또는 건축물대장 상 처리일을 기준으로 주택을 취득하여 같은 날 처분한 경우, 즉 취득으로 주택소유자가 되는 날짜와 처분으로 주택을 소유하게 되지 않는 날짜가 동일한 경우 무주택 기간은 계속하여 인정이 가능합니다.

(다만, 생애최초 특별공급 자격(과거 주택을 소유한 사실이 없을 것)은 불인정)

 

주택을 매매할 경우 매도인의 무주택기간과 매수인의 유주택기간이 시작되는 시점은?

「주택공급에 관한 규칙」 제23조 제4항에 따른 처리(등기접수일, 건축물대장 처리일 등)가 만약 1월 1일에 이루어진 경우, 매도인은 1월 1일부터 무주택기간을 가산하며, 매수인은 1월 1일부터 유주택으로 간주됩니다.

 

주택청약 시 주택 수로 인정되는 분양권, 입주권을 매매할 경우 매도인의 무주택기간과 매수인의 유주택기간이 시작되는 시점은?

분양권, 입주권 매매의 경우 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 신고된 신고서상 매매대금 완납일부터 매도인은 무주택자로, 매수인은 유주택자로 간주됩니다.

 

1주택자가 입주자모집공고일 당일 소유하고 있는 주택을 매도하여 잔금을 완납받았으나 입주자모집공고일 다음날 매도등기를 접수한 경우 무주택으로 인정이 가능한지?

1주택자가 주택을 매도하여 무주택자가 된 경우 무주택인정 기준일은 등기사항증명서 상 등기접수일, 또는 건축물대장 상 처리일(처리일자가 다를 경우에는 먼저 처리된 날 기준)로, 잔금을 완납받았다 하더라도 등기사항증명서 또는 건축물대장 상 접수 및 처리가 되지 않는 경우에는 무주택으로 인정받을 수 없습니다.

 

청약에 당첨되어 주택의 분양권을 소유하게 된 경우, 지역주택조합 및 정비사업조합의 조합원으로서 입주권을 소유하게 된 경우 주택 취득 인정 시점은?

주택 청약에 당첨되어 분양권을 취득하게 된 경우, 지역주택조합 및 정비사업조합의 조합원 자격으로 입주권을 취득한 경우 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 신고된 공급계약체결일부터 주택을 소유한 것으로 인정하고 있습니다.

또한, 분양권과 입주권을 매매한 경우에는 신고서상 매매대금 완납일을 기준으로 매도자는 주택을 소유하지 않은 것으로, 매수자는 주택을 소유한 것으로 판단하여야 합니다.

 

1주택을 부부가 각각 공동명의로 보유하고 있는 경우 1주택세대로 보아야 하는지, 2주택세대로 보아야 하는지?

「주택공급에 관한 규칙」 제53조에 의하면 주택의 공유지분을 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 보아야 하나, 부부가 동일한 주택의 공유지분을 각각 소유하고 있는 경우에는 2주택이 아닌 1주택을 소유한 것으로 보아야 합니다.

 

주택소유여부 판단 기준이 되는 자료는?

「주택공급에 관한 규칙」 제53조에 따른 주택소유여부는 건물등기사항증명서, 건축물관리대장, 실거래신고 내역, 기타 과세자료(재산세 및 양도세)를 기준으로 판단하고 있습니다.

따라서 소유하고 있는 건축물의 건물등기사항증명서 또는 건축물대장등의 공부상 용도가 주택으로 등재되어 있는 경우, 지자체의 재산세 과세대장에 주택의 재산세 납부대상자로 등재되어 있는 경우, 주택 및 분양권에 대한 실거래신고 내역이 있거나, 양도세 납부내역이 있는 경우 주택소유자로 판단하고 있습니다.

 

 

주택소유 확인 결과 실제 소유하지 않은 주택이 조회되는 경우 정정방법은?

국토부 주택소유확인시스템(HOMS) 및 한국부동산원 청약홈에서 열람되는 주택소유 확인 결과는 국세청, 지방자치단체 등 관련 기관에서 보유하고 있는 자료를 제공받아 그 검색결과를 전송하는 것으로, 해당 정보를 직접 관리하고 있지 않습니다.

따라서 검색결과에 오류가 있는 경우 원본자료를 관리하는 기관에 직접 확인을 요청하여 이를 정정해야 합니다..

(* 건축물대장의 경우 해당 지방자치단체의 건축 관련 부서에, 실거래가 관련 자료는 토지정보 관련 부서, 재산세 자료는 세무 관련 부서에 문의 필요)

 

또한, 잘못된 정보를 정정하더라도 해당 정보가 실시간으로 반영되는 것은 아니므로 정정된 정보가 반영되기 전에는 번거로우시더라도 직접 정정된 공부서류나, 증빙서류로 해당주택을 소유하지 않았다는 사실을 사업주체 또는 관리주체에게 직접 소명하여 주시기 바랍니다.

 

분양권을 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 보아야 하는지?

2018년 12월 11일 「주택공급에 관한 규칙」 개정에 따라 주택 청약 시 분양권등을 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 판단하게 되었습니다.

 

다만, 부칙에 따라 개정일 이전에 (1) 입주자모집 승인을 신청한 경우, (2) 「주택법」 제5조 제2항에 따른 주택조합이 사업계획승인을 신청한 경우, (3) 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따라 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행계획 승인을 신청한 경우에는 해당 분양권 등을 소유하였더라도 주택을 소유한 것으로 보지 않습니다.

 

「주택공급에 관한 규칙」 개정일(2018년 12월 11일) 이후 입주자모집승인을 신청한 주택이라 하더라도 미분양(주택 공급량 > 신청자 수)된 주택의 분양권을 선착순으로 공급받아 소유하고 있는 경우, 해당 분양권은 주택을 소유한 것으로 간주하지 않습니다.(제53조 제10호)

 

위의 부칙 및 규정에 따라 주택을 소유한 것으로 판단하지 않는 분양권 등을 소유한 경우라 하더라도 잔금을 납부한 날(정비사업을 통해 주택을 공급받은 경우에는 건축물대상상의 사용승인일부터)부터는 주택을 소유한 것으로 보아야 합니다.

 

 

소유하고 있는 주택을 가정어린이집, 노인복지주택으로 활용하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 판단하는지?

가정어린이집 및 노인복지시설로 활용하고 있는 경우라 하더라도 등기사항증명서 및 건축물대장에 주택으로 등재되어 있으면 주택을 소유한 것으로 판단하여야 합니다.

 

* 건축법 시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 종류

2. 공동주택 [공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외) 및 「주택법 시행령」 제10조 제1항 제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다.]

 

분양전환 임대주택의 주택소유 인정 시점은?

분양전환 임대주택의 주택소유 인정 시점은 분양 전환 된 주택의 등기부등본 상 등기접수일(1호), 건축물대장 상 처리일(2호), 또는 재산세 과세대장 등재일(3호)을 기준으로 판단하여야 하며, 날짜가 다른 경우 가장 빠른 날을 기준으로 주택을 소유한 것으로 보아야 합니다.

다만, 분양전환된 임대주택의 분양대금을 분할납부 하는 경우에는 실거래신고서 상 공급계약체결일로부터 주택을 소유한 것으로 판단

 

오피스텔, 기숙사, 등의 준주택을 소유한 경우 주택 청약 시 주택소유자로 판단하는지?

「주택법」 제2조에 의하면 "주택"이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분하고 있습니다. 따라서 주택법상 주택은 단독주택과 공동주택을 의미하며, 준주택은 주택으로 보지 않고 있으며, 주택 청약 시에도 동일한 기준으로 판단하고 있습니다.

 

* 주택법상 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같습니다. (주택법 시행령 제4조)

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 라목에 따른 기숙사
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호 거목 및 제15호 다목에 따른 다중생활시설
3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호 나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조 제1항 제3호의 노인복지주택
4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목2)에 따른 오피스텔

따라서 건축물관리대장상의 용도가 위에 해당하는 경우, 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 주택 청약 시 주택을 소유한 것으로 보지 않음을 알려드립니다.

(*전입여부, 임대여부, 재산세(주택분) 납부여부 무관)

 

건축물대장, 등기사항증명서가 존재하지 않는 무허가주택의 주택소유 판단기준 및 무주택 인정규정은?

주택 청약을 위한 주택소유여부 판단 시 주택의 건축물대장, 등기사항증명서가 존재하지 않는 경우라 하더라도 해당 지자체의 재산세 과세대상에 주택의 소유자로 등재되어 있는 경우 주택을 소유한 것으로 판단하고 있으며, 이 경우 공급규칙 제53조 제1호(상속), 제53조 제6호(60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우), 7호(주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가) 및 제8호(기존 건축법에 따른 적법한 무허가건물)의 무주택 인정 요건만 적용이 가능합니다.

 

법원의 경매로 소유권이 이전되는 경우 주택소유여부 판단 기준 시점은?

「민사집행법」 제135조(소유권 취득시기)에 따르면 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하도록 규정하고 있습니다. 따라서, 경매가 개시된 주택의 경우, 소유자는 부동산의 낙찰자가 결정되고 낙찰자가 매각대금을 완납한 날 소유권을 상실하고, 낙찰자는 해당 부동산의 매각대금을 완납한 날 소유권을 취득하게 되므로 이를 기준으로 주택소유여부를 판단하여야 할 것입니다.

 

 

주택매매게약을 체결하고 등기이전을 하였으나, 매도인이 공급질서교란자로 판명되어 법원의 명령에 따라 이전등기가 취소된 경우 무주택기간은?

법원의 명령으로 등기가 취소된 경우, 해당 주택의 소유기간은 주택소유기간에 포함하지 않습니다.

 

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주택 소유의 판단기준과 무주택 산정방법 등에 대하여 알아보았습니다.

1주택자이지만 부부공동명의일때, 주택 매매 시 주택 소유 기준 등을 살펴보시고 다음 포스팅에서는 예외적 무주택 인정 기준에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

주택청약 주택소유여부에 관한 해당 포스팅은 국토교통부에서 배포한 「2021 주택청약 FAQ」를 참고하였습니다.

 

주택청약 주택소유여부