주택임대소득 신고/납부 (종합·분리과세, 계산방법, 총수입금액, 사례, 가산세)

주택임대소득 과세방법

총수입금액 · 종합/분리과세 구분 · 신고/납부 방법 · 계산방법 · 계산 사례 · 가산세

주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정되어 있습니다. 주택임대 수익금액이 2천만 원을 기준으로 종합과세와 분리과세로 구분되므로 주어진 조건을 미리 확인하여 절세할 수 있도록 주의하여야 합니다.

 

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주택임대 소득세를 계산하기 위해서는 총수입금액이 2천만원을 넘느냐, 아니냐 등을 기준으로 과세 방법이 달라지게 됩니다.

총수입금액이 무엇인지, 이를 기준으로 하여 적용되는 계산방법을 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 

총수입금액이란

주택임대소득의 과세 대상이 되는 금액이 바로 총수입금액입니다. 

주택임대에서 말하는 간주임대료란 거주자가 주택을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 보증금 등에 대한 간주임대료로 인정하고 사업소득 총수입금액에 산입 하는 것을 의미합니다.

 

• 주택임대소득의 총수입금액 = 월세 + 보증금 등에 대한 간주임대료
• 주택 간주임대료의 총수입금액 산입요건

주택임대 간주임대료 산입요건

• 주택의 간주임대료 계산방법

주택 간주임대료 계산방법

*보증금 등을 받은 주택이 2 주택 이상인 경우에는 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감

 

 

주택임대 소득세 계산

① 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우 (종합과세)

총수입금액이 2천만원을 넘는 경우 납세자는 다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산하여 신고해야 하며, 6~42%의 세율이 적용됩니다.

 

주택임대소득 2천만원 이상

 

② 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우 (분리과세 선택)

총수입금액이 2천만원을 넘지 않는 경우, 납세자는 주택임대소득만 분리과세하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있으며, 분리 과세할 경우 14%의 세율이 적용됩니다.

 

1. 등록임대주택: 세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대보증금·임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함
2. 기본공제: 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우 공제
3. 세액감면: 국민주택규모의 임대주택으로 「조세특례제한법」 제96조의 요건을 모두 충족하여야 함

주택임대소득 2천만원 이하

 

분리과세의 구분

분리과세는 종합과세에 반대되는 개념으로 특정 소득을 종합과세에서 분리하여 소득 지급시마다 특정 세율을 적용하여 별도로 과세하는 세금을 말합니다. 다른 소득과 합산하지 않고 동 소득만을 독립적으로 과세합니다.

소득세법의 세율이 누진세율인 점을 감안하면 분리과세로 인하여 조세부담을 줄일 수 있습니다.

 

① 선택적 분리과세

주택임대소득은 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우, 아래 표의 ①종합과세와 ②분리과세 중 선택하여 신고·납부할 수 있습니다.

주택임대소득 분리과세·종합과세 계산방법

 

② 분리과세 소득 과세표준 계산

주택임대소득 분리과세 과세표준

• 수입금액: 일부 기간 동안 등록 임대주택을 임대한 경우, 등록 임대주택의 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수로 계산
• 필요경비율: 총수입금액의 50% (등록 임대주택은 60%)
• 소득금액: 수입금액에서 필요경비를 차감
• 기본공제: 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우, 추가로 2백만 원을 공제 (등록 임대주택은 4백만 원)

 

③ 종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조

종합과세 분리과세

 

신고·납부 기한

• 기간: 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 당해 귀속 소득세를 신고·납부
• 성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우: 6월 30일까지

 

 

신고·납부 방법

• 홈택스(www.hometax.go.kr)
  • 종합소득세 신고: 로그인 - 신고/납부 - 종합소득세 신고 - 일반 신고서 - '정기신고 작성'
  • 분리과세 신고: 로그인 - 신고/납부 - 종합소득세 신고 - 분리과세 소득자 신고서 - '정기신고 작성'
• 국세청 주택임대소득 신고방법 설명 (확인)

 

 

모의 계산기

• 주택 간주임대료 (계산)
• 주택임대소득 종합·분리과세 세액 비교 (계산)

 

 

가산세

주택임대소득 가산세

 

소득세 계산 사례

① 월세 임대수입은 없고 보증금만 있는 경우

주택임대소득세 계산 사례 (1)

 

② 보증금은 없고 월세 임대수입만 있는 경우

주택임대소득세 계산 사례 (2)

 

③ 주택임대소득과 근로소득이 함께 있는 경우

주택임대소득세 계산 사례 (3)

 

④ 세무서와 지자체에 모두 등록한 경우 (감면율 30% 적용)

주택임대소득세 계산 사례 (4)

 

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주택임대소득세는 매년 5월 전년도 총수입금액에 대해 과세를 합니다.

총수입금액과 월세 수입·보증금 등의 해당 여부에 따라 과세되는 기준이 다르므로 해당 내용을 미리 확인하시길 바라며, 국세청 홈택스에 '신고도움 서비스' 및 '모의 계산기'를 활용하시길 추천드립니다.

 

▼ 주택임대소득 A to Z ▼

 

주택임대소득 과세기준 (업종별, 임대 유형별, 보유 주택수별, 비과세 대상)

주택임대소득 소형주택 (기준, 세액감면 조건, 감면신청, 과세특례, 계산 사례)

 

 

주택임대소득 과세방법