주택임대소득 절세 팁 (2020년 귀속 분, 주택수, 과세선택, 사업자등록 혜택)

주택임대소득 절세 팁(tip)

주택 수 확인 · 과세 선택 · 사업자등록 혜택

주택임대소득은 납세자의 선택에 의해 세율이 달라지거나 공동소유 여부 등에 따라 납세액에 차이가 나기 때문에 다주택자이거나 수입금액을 잘 확인하여 미리 절세할 수 있는 부분을 확인하는 것이 좋습니다.

 

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1. 주택 수 확인

① 공동소유의 주택은 원칙적으로 최다지분자의 소유 주택으로 계산하지만 세법개정으로 2020년 귀속부터는 아래 항목 중 어느 하나에 해당할 경우, 소수지분자의 주택수에도 가산됩니다.

 

• 해당 주택에서 발생하는 임대소득 수입금액(주택의 총 임대수입금액 × 지분율)이 연간 600만 원 이상
• 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동지분을 소유 (과기간 말일 또는 양도일 기준으로 판단)

 

② 본인과 배우자가 각각 주택을 소유한 경우 부부합산하여 주택 수를 계산하지만 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 아래 순서에 의해 부부 중 1인 소유 주택으로 계산됩니다.

 

• 부부 중 지분이 더 큰 자
• 지분이 동일한 경우, 부부사이의 합의에 따라 소유 주택에 가산하기로 한 자 

 

③ 사례

김국세는 4채의 주택을 공동 소유하고 있으나, 모두 소수지분으로 과세대상 판단 시에는 주택 수에 포함되지 않습니다. (주택 수 = 0채)

박타인 3채, 최삼자 2채로 계산되며 인천 주택은 박타인과 최삼자의 주택 수에 모두 포함됩니다.

 

단, 주택별로 김국세에게 귀속되는 임대수입금액이 6백만 원 이상인 주택이 있거나, 부산과 대구 주택의 기준시가가 9억 원을 초과하는 경우 해당 주택은 김국세의 주택 수에 포함하여 계산됩니다.

주택임대소득 절세 사례

 

 

2. 종합과세와 분리과세 중 유리한 것을 선택

① 주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 경우, 주택임대소득은 종합과세(세율 6~24%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고·납부할 수 있습니다.

홈택스에서 두가지 과세의 예상세액을 비교하여 선택에 참고하시길 바랍니다.

 

• 홈택스(계산기): 세금종류별 서비스 → 세금 모의계산 → 주택임대소득 종합/분리과세 예상세액 비교하기(2020년 세액 비교)

 

② 사례

사례는 종합과세 또는 분리과세 여부에 따라 세액을 단순 비교한 것으로 다른 소득자의 인적공제 대상 가능 여부, 건강보험료 등은 고려하지 않은 것입니다. (주택임대업 외의 다른 종합소득금액에는 연말 정산한 근로소득 금액도 포함)

 

• 종합과세가 유리한 경우

주택임대소득 종합과세 사례

주택임대소득 종합과세 사례

 

• 분리과세가 유리한 경우(1)

주택임대소득 분리과세 사례

주택임대소득 분리과세 사례

 

• 분리과세가 유리한 경우(2)

주택임대소득 분리과세 사례

주택임대소득 분리과세 사례

 

 

3. 사업자등록으로 세금혜택 받기

① 「소득세법」에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율과 기본공제에 혜택이 있으며, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 받을 수 있습니다.

(다만, 감면 등을 받은 후 의무임대기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액과 이자상당액을 납부하여야 함)

 

• 필요경비율: 미등록 50% → 등록 시 60%
• 기본공제: 미등록 2백만원 → 등록 시 4백만 원
• 감면율: 감면대상 소득세의 30% (장기일반 민간임대주택 등은 75%)

 

 

② 사업자등록 전후 분리과세 세액 비교

주택임대소득 외의 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하라고 가정한 세액 비교표입니다.

표의 '①'은 세무서와 지방자치단체 모두 등록한 경우로서 필요경비 및 기본공제 혜택 요건과 감면요건을 충족한 것으로 결정세액은 14만 원(장기), 39.2만 원(단기)이며, '②'는 사업자등록을 하지 않은 경우로서 납부세액은 112만 원입니다.

 

주택임대소득 사업자등록 혜택

 

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주택임대소득에 대한 세금을 줄일 수 있는 3가지 방법에 대해 알아보았습니다.

 

자신이 소유한 주택의 수와 지분율을 먼저 확인한 후 사업자등록을 진행하고 연간 수입금액이 2천만 원을 초과하는 지의 여부를 따져 과세를 선택하는 것이 중요하겠습니다.

 

과세 선택과 사업자등록은 납세자가 선택하고 진행해야 하는 부분이므로, 미리 내용을 확인하시어 절세 혜택을 놓치지 마시길 바랍니다.

 

▼ 주택임대소득 A to Z ▼

 

1. 주택임대소득 과세기준 (업종별, 임대 유형별, 보유 주택수별, 비과세 대상)

2. 주택임대소득 소형주택 (기준, 세액감면 조건, 감면신청, 과세특례, 계산 사례)

3. 주택임대소득 신고/납부 (종합·분리과세, 계산방법, 총수입금액, 사례, 가산세)

 

주택임대소득 절세방법