주택임대소득 과세기준 (업종별, 임대 유형별, 보유 주택수별, 비과세 대상)

주택임대소득 과세기준

업종별 · 임대 유형별 · 주택수 · 비과세 대상

주거용으로 사용하는 건물을 의미하는 '주택'을 빌려주고받는 소득인 '주택임대소득'은 사업소득에 해당되어 종합소득세가 과세되는 항목입니다.

 

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주택임대소득

사업소득 중 "부동산업에서 발생하는 소득"에 해당하는 주택임대소득은 2013년 이전에는 전부 과세하였고, 2014~2018년에는 총수입금액 2천만 원 이하분에 대해 한시적으로 비과세 하였습니다. 2019년 귀속(2020년 신고)부터 상가 임대업 등 다른 업종과의 형평성 및 과세원칙(소득 있는 곳에 세금 있다)에 따라 총수입금액 2천만 원 이하 또한 소득세가 과세됩니다.

 

'주택'이란 사업을 위한 주거용을 제외한 상시 주거용으로 사용되는 건물로써 주택부수토지를 포함합니다.

(*주택 부수토지: 주택에 딸린 토지로써 건물의 연면적 또는 건물이 정착된 면적에 5배를 산정한 면적)

 

 

과세기준

① 주택임대업의 업종 분류

• 일반주택임대: 기준시가 9억원 미만의 아파트·공동주택·다가구주택·단독주택 등
• 고가주택임대: 기준시가 9억원 초과 주택
• 장기임대 공동·단독주택: 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우
• 장기임대 다가구주택: 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우

주택임대업 업종

 

② 임대 유형

유형	과세 기준
월세	· 기준시가가 9억원이 넘는 국내 소재 1주택 보유자 · 국외소재 1주택 보유자 · 2주택 이상 보유자
보증금	· 보증금 합계가 3억원을 넘는 3주택 이상 보유자 (소형주택은 2021년까지 제외)

 

③ 보유 주택 수 

보유 주택 수	과세 대상 ○	과세 대상 X
1주택	· 국외주택의 월세 수입 · 기준시가 9억원 초과 주택의 월세 수입	· 국내 기준시가 9억원 이하 주택의 월세 수입 · 모든 보증금·전세금
2주택	· 모든 월세 수입	· 모든 보증금·전세금
3주택 이상	· 모든 월세 수입 · 비소형주택 3채 이상 보유 및 해당 보증금·전세금의 합계가 3억원을 초과하는 경우	· 소형주택의 보증금·전세금 · 비소형주택 3채 미만 보유한 경우의 보증금·전세금 · 비소형주택의 보증금·전세금 합계가 3억원 이하인 경우

 

*주택 수 계산

구분	계산 방법
다가구주택	· 1개의 주택으로 인정 (단, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산)
공동소유	· 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산 (단, 해당 주택의 임대수입금액이 연간 6백만원 또는 고가주택의 30% 초과 지분을 소유할 경우 소수지분자의 주택수에도 가산) · 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우, 각각의 소유로 계산 · 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우, 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산
전대·전전세	· 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우, 당해 임차 또는 전세 받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산
부부소유	· 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산 (단, 동일 주택이 부부의 각각 주택 수에 가산된 경우 부부 중 1인 소유주택으로 계산)

 

 

비과세 대상

• 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세 
  • 단, 기준시가 9억원을 초과하거나 국외 소재 1 주택 소유자는 과세 대상
• '14~'18년 귀속의 총 수입금액의 합계액이 2천만 원 이하인 자의 주택임대소득은 비과세

 

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주택임대소득을 계산할 때 가장 중요한 기준인 소득세법상 기준을 알아보았습니다.

보유한 주택 수가 1주택일 경우와 2주택 이상일 때 그에 따른 보증금 과세 여부가 다르기 때문에 미리 확인하시길 바랍니다.

 

주택임대소득 과세 기준