[주택임대차보호법] 계약갱신청구권 (의미, 전월세상한제, 행사방법, 거절사유, 묵시적 갱신)

계약갱신청구권

의미 · 행사 방법 · 갱신 거절 · 전월세 상한제 · 묵시적 갱신

계약갱신청구권은 임차인의 안정적인 거주 생활을 보호하기 위하여 기존 임대차 계약에서 1회에 한하여 거주기간을 2년 연장할 수 있는 권리입니다.

 

 

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계약갱신청구권(계약갱신요구권)이란

'21년 7월에 시행된 계약갱신청구권은 주택 임대차 계약을 맺은 임차인이 희망하는 경우 1회에 한하여 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로써, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 연장되는 것을 말합니다.

 

 

계약갱신청구권 행사

① 행사 가능 기간

 

• '20. 12. 10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약의 경우: 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권 행사
  • '20. 12. 10 이전에 최초로 체결하거나 갱신된 계약의 경우: 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 행사 가능

 

예) '20. 12. 10일에 새로운 임대차 계약을 체결하거나 묵시적 갱신이 되어 계약만료일이 '22. 12. 10. 일인 경우

→ 만료일 2개월 전인 '22. 10. 10일 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 함

 

※ 행사 가능 기간이 지난 후에는 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.

 

 

② 행사 가능 횟수 및 존속기간

 

• 임차인은 1회에 한하여 계약갱신청구권 행사 가능
• 갱신되는 임대차의 존속기간: 2년

 

③ 행사 방법

'임대차 계약 만료일 2개월 전까지'의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 2개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 하며, 문자 · 이메일 · 녹음 · 내용증명 등 명확한 증거나 표현이 필요합니다.

 

 

갱신거절 사유

• 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
• 임차인이 2달분의 차임을 연체한 경우 (연체가 반드시 2번 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연체액이 2기분에 달하는 경우 포함)
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
  • 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우
  • 주택 본래의 용도가 아닌 불법 영업장 등의 목적으로 임차한 경우
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
  • 임대인이 임차인에게 소정의 보상(이사비 등)을 실제 제공한 경우 (실제 제공하지 않거나 일방적인 보상은 제외)
• 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
• 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 (무단 증축·개축 또는 개조, 임차인의 중과실로 인한 화재로 파손된 경우)
• 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우
• 안전상의 이유로 철거나 재건축이 필요한 경우
• 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

※ 임대인이 계약갱신청구권을 허위로 거부할 경우

① 임대인의 직접 거주를 이유로 갱신을 거절하였으나 제3자에게 임대한 경우

갱신 요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 아래와 같이 배상하여야 합니다.

다만, 정당한 사유가 존재하는 경우는 손해배상책임을 면할 수 있습니다.

 

② 제3자에게 목적 주택 임대 시 손해배상액 산정

1. 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
2. 1.이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
   1. 갱신 거절 당시 월 단위 임대료 3개월분에 해당하는 금액 (전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용)
   2. (임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료)의 2년 분에 해당하는 금액
   3. 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

 

 

갱신 시 임대료 상한제 (전월세 상한제)

존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우 임대료 상한 제한(5% 이내)이 적용됩니다.

임대료 증액은 임대인과 임차인이 그 범위 내에서 협의를 통해 임대료를 정할 수 있으며 증액이 필수는 아닙니다.

다만, 당사자 간 합의가 이루어지지 않을 경우 임대인은 증액을 청구할 수 있습니다.

 

※ 5%를 초과하는 갱신계약 가능 여부 

계약갱신청구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있으므로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 아니하고 임대인과 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차 계약을 체결하는 것은 가능합니다.

 

이 경우 임차인은 갱신계약을 행사하지 않았으므로 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.

 

만약, 계약갱신요구권을 행사하면서 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 경우 초과되는 부분은 효력이 인정되지 않습니다.

이 경우 초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

 

묵시적 갱신이란

임대차 계약이 만료되기 2개월 전부터 1개월까지의 기간 동안 임대인이 임차인에게 계약갱신 거절 통지를 하지 않고 계약이 만료되었을 때, 기존 계약조건과 동일한 조건으로 임대차 계약이 '자동연장'되는 것을 말합니다.

 

묵시적 갱신이 인정된 경우, 계약갱신청구권을 행사한 것이 아니므로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 1회에 한하여 갱신을 요구할 수 있습니다.

 

예) 최초 계약 2년 + 묵시적 갱신 2년 + 계약갱신청구권 행사 2년 = 총 6년 거주 가능

 

 

기타 사항

① 임대차 계약 존속기간 중 임대인 변경 시 계약갱신 행사 여부

계약갱신청구권 행사 가능 기간(계약 만료 6개월 ~ 2개월까지)에 임대인이 변경되는 경우 계약갱신을 행사할 수 있습니다.

 

② 계약갱신청구권 행사하지 않기로 약정한 경우

계약갱신청구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 법 제10에 따라 효력이 없습니다.

 

③ 임차인의 계약갱신청구권 행사 번복

계약만료 기간에 맞추어 임차인이 계약 종료 의사를 밝혔더라도, 계약갱신청구권 행사 기간 동안 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

 

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임대차 3법 중 하나인 '계약갱신청구권(계약갱신요구권)'에 대해 알아보았습니다.

 

저도 최근 청구권을 사용하여 당사자 간의 합의로 5% 이상의 임대료를 증액하였습니다.

이 경우 당사자 간의 합의가 있다면 증액이 가능하다고 알고 있었는데, 실상은 5% 이상의 증액 갱신청구권을 사용하지 않아야 한다는 점을 알았습니다.

 

말도 많고 탈도 많은 계약갱신청구권이지만, 임차인을 좀 더 배려한 제도인 것은 맞는 것 같습니다.

 

전세 연장을 앞두고 계신 분들이라면 계약갱신청구권의 행사 방법에 대해 자세히 살펴보시길 바랍니다.

 

 

 

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