[도시계획 용어] 공영개발사업

공영개발사업

정의 · 용어설명 · 관련 법규

 

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정의

토지의 개발에 따른 이익을 사회에 환원하거나 계획적으로 개발하기 위해 공공이 시행자가 되어 시행하는 택지개발사업이나 도시개발사업 등을 의미한다.

 

공영개발사업 (출처. 서울시 도시계획국)

 

용어설명

토지의 개발에 있어서 국가 및 공공단체(공공시행자)가 민간의 토지를 전면적으로 매수한 다음 이를 개발하여 택지·공공시설용지 및 건축·시설 등을 조성·건축하고 이를 개인 및 민간 기업에게 분양 또는 임대하는 방식을 말한다. 다만, 공영개발사업에서도 토지 수용 방식 외에 환지방식, 혼용방식을 사용할 수 있다. 공공시행자라 함은 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 정부투자기관 등을 말한다.

 

공영개발사업은 시행주체(공공시행자)에게 개발이익이 환수되므로 다른 지역의 개발을 위한 재투자가 가능하며, 토지의 계획적 이용이 가능하다는 점, 저소득층에 대한 택지공급이 용이하다는 점 등의 이점이 있다. 반면에 기존 토지 소유자의 상대적인 재산권 손실로 인한 민원이 발생할 우려가 있고, 환원된 개발이익의 분배 측면에서 국가와 해당 지방자치단체 간의 마찰이 발생할 수 있다는 단점도 있다.

 

이러한 공영개발사업은 「택지개발촉진법」에 의한 택지개발사업, 「도시개발법」에 의한 도시개발사업, 「도시재정비촉진을 위한 특별법」에 의한 재정비촉진사업, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주거환경개선사업 등으로 추진되며, 각 사업의 공공시행 여부는 해당 법령에 따라 다르다. 

가령 주거환경개선사업의 경우 반드시 공영개발사업으로 시행되어야 하는 반면, 택지개발사업의 경우 주로 공영개발사업으로 시행되고 있으나 공공·민간 공동개발도 가능하고, 주택재개발사업 등은 조합 주체의 민영개발 혼합개발 방식으로 운영되고 있다.

 

 

토지수용이란

공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지 소유자의 의사에 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도를 말한다. (「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」)

 

공익사업에 필요한 필요한 토지를 취득할 경우에 토지 소유자와 원만한 협의에 의하는 것이 가장 바람직하겠으나 다양한 사유로 협의가 성립되지 않을 경우에는 법률에 의거하여 중앙토지수용위원회에 수용재결을 신청하게 된다. "수용재결" 결과에 따라 보상금액을 소유자에게 지급하거나 공탁하고 토지소유권은 공공으로 넘어오게 된다.

 

 

토지수용 방식

①환지방식

금전보상 대신 토지 조성 후 사업비를 제외한 수익을 땅으로 돌려받는 방식을 말한다.

주로 도시개발사업을 할 때 사업지구 내 토지소유자의 소유권을 변동시키지 않고 사업을 완성시키며, 사업시행 전후의 토지 위치, 면적, 토질, 이용상황 및 환경을 고려하여 종전의 소유권을 사업 후 정리된 대지에 이전시키는 방식이다. 새로운 환지(토지)는 감보율을 제한 후 교부하고, 그 과부족에 대하여는 금전으로 차액을 청산하게 된다.

 

②수용·사용방식

해당 지역 내의 토지를 사업시행자가 전부 수용·사용하여 권원을 확보한 후 사업을 진행하고 토지소유자에게는 금전으로 보상을 해주거나 당사자가 희망하는 경우에는 토지상환채권을 발행해 주는 방식을 말한다.

 

③혼용방식

환지방식과 수용·사용방식을 복합적으로 사용하는 방식이다. 

 

*감보율

토지구획 정리의 결과 일정한 비율의 토지가 줄어들게 되는 것을 말한다. 사업시행자는 사업비에 충당하고 공공시설용지를 확보하기 위해 토지가치 또는 면적에 비례하여 토지소유자 토지의 일부를 떼어 내어 보류지를 확보한다. 이렇게 떼어낸 토지의 면적을 종전의 면적으로 나눈 비율을 감보율이라 한다.

그 비율을 개개의 소유지의 위치에 따라 다르며, 시행자가 지주·차지권자도 참여한 토지구획 정리심의회의 자문자격으로 결정하며 최고 50%를 초과할 수 없다.

 

 

관련 법규

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」
• 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」
• 「도시 및 주거환경정비법」
• 「도시개발법」
• 「택지개발촉진법」

 

출처. 알기 쉬운 도시계획 용어

 

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