[도시계획 용어] 공중권(Air Rights)

공중권

정의 · 용어설명 · 토지소유권 구분

 

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정의

토지의 지표면과 별도로 독립된 지표위의 상부공간에 대한 권리로서 토지의 입체적 이용 관점에서 시설·토지 및 건물 상공의 공간에 대한 개발용량의 소유권을 말한다. (거래를 통한 용적률 결합의 개념)

 

공중권 (출처. 서울시 도시계획국)

 

용어설명

공중권은 1578년 영국의 관습법에서 출발하여 1927년 미국에서 최초로 공중권을 규정하는 성문법을 마련하여 입법되었다.

 

토지의 소유개념과 이용권 개념이 분리되면서 인정되는 시설·토지 및 건물 상부공간의 개발에 대한 권리로서 토지의 고도 이용과 공간의 효율성을 높이기 위한 개념이다. 도지에서 저층의 빌딩 용지나 도로·철도 등은 단일용도의 저밀도 상태로 유지되는 경우가 많은데, 이러한 부지에 고밀도의 복합적 이용이 가능하려면 공중권의 개념이 적용되어야 한다.

 

뉴욕시의 매디슨 스퀘어 가든은 공중권 매매의 대표적 사례로 민간회사가 철도용지 상공의 공중권을 매입하여 건설하였다. 이러한 공중권의 범위는 기존건물의 여유 개발 용량에 대한 증축뿐만 아니라 햇빛·공기·광고가치 등의 보호를 목적으로 설정한 공간의 소유 권리까지 포함하며, 개발용량을 다른 토지로 이전하여 이용할 수 있는 개발권양도제(TDR)에 근거를 제공한다.

 

우리나라는 민법에서 토지소유권은 지표뿐만 아니라 정당한 이익이 있는 범위 내에서 지표의 수직선상에 있는 지하 및 공중을 모두 포함한다. 이러한 토지소유권 외에 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유할 목적으로 그 토지를 사용하는 권리인 지상권을 따로 정의하고 있다. 

우리나라의 경우 구분소유권과 구분지상권이 공중권의 개념과 유사하게 사용되고 있다.

 

구분소유권

구분소유권은 물리적으로 독립적인 건물 일부분에 대한 소유권이며 토지에 대한 공유지분 등 토지소유권이 없는 경우 완전한 재산권의 행사가 어렵고 건물 등의 멸실에 따라 권리가 소멸되는 개발용량의 개념을 포함하지 않는다.

 

구분지상권

지상권의 범위를 한정하여 타인의 토지의 지상 또는 지하공간의 일정부분을 이용할 수 있는 권리이며 토지에 대한 소유권이 없이도 권리의 행사가 가능하나 토지소유권자의 동의를 전제로 한다.

 

전통적인 토지 소유권 개념은 토지의 소유권이 지상, 지하, 지표의 한 덩어리로 규정되어 있어, 토지를 매매하는 것은 지상, 지표, 지하를 하나의 단위로 매매한다는 것을 의미한다. 그러나 용적률 거래는 토지의 지상 부분만을 거래하는 것이므로 우선 토지의 소유권(토지 거래의 단위)을 세분화할 필요가 있다.

 

구분지상권 (출처. 그림으로 이해하는 건축법)

 

*「민법」 제289조의 2(구분지상권)

①지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다.

②제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용·수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용·수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 안된다.

 

「민법」은 토지 소유권을 하나의 덩어리로 인식하는 대신 지상, 지표, 지하를 구분하고 이들을 각각 매매의 단위로 하는 구분지상권을 도입하였다.

 

 

출처. 알기 쉬운 도시계획 용어 & 그림으로 이해하는 건축법

 

공중권