[도시계획 용어] 구분지상권

구분지상권

정의 · 용어설명 · 지상권 등기설정 · 민법 구분지상권

구분지상권은 건물 및 그 밖의 공작물을 소유하기 위하여 다른 사람이 소유한 토지의 지상이나 지하의 공간에 대하여 상하의 범위를 정해 그 공간을 사용하는 지상권의 한가지를 말합니다.
*공작물 : 건축물과 분리되어 축조되는 옹벽·굴뚝·광고탑·고가수조·지하대피호 등

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용어설명

구분지상권은 지상권의 일종으로서 토지에 대한 권리의 대상을 해당 토지의 지하와 지상의 연속적인 공간으로 보고, 이 공간 중의 일부 상하구간을 대상으로 형성하는 입체공간에 대한 사용권을 말합니다. 구분지상권이 설정된 구간은 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있습니다.

구분지상권 적용의 예
민간소유 토지의 일부구간에 입체도로 구역이 결정된 경우, 도로로 사용하는 토지의 지하부분 및 지상부분에 대하여 구분지상권을 설정하여 토지 소유자에게 보상하는 경우를 들 수 있습니다.

구분지상권 (출처. 서울시 도시계획국)

지상권 설정등기

1. 신청인

• 등기의무자 : 지상권 설정자(토지소유자)
• 등기권리자 : 지상권자

 

2. 등기신청방법

신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법과, 전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법이 있습니다.

 

① 방문 신청절차

등기소에 신청서를 제출한 후 대법원인터넷등기소의 [등기열람/발급 - 등기신청사건 처리현황] 에서 부동산의 소재번지를 입력하면 접수상황을 확인할 수 있습니다.

지상권 설정등기 절차 오프라인

 

② 인터넷 신청절차

 등기소를 방문하며 발급받은 사용자 접근번호는 부여받은 날로부터 10일 내에 대법원인터넷등기소 홈페이지에서 공인인증서와 접근번호 등을 입력해 사용자등록을 해야 합니다.

지상권 설정등기 절차 온라인

 

3. 제출서류

지상권 설정등기 신청 시 아래의 각 기관에서 준비한 서류를 제출하여야 합니다.

 

• 시·군·구청 : 등기권리자의 주민등록등본 또는 주민등록증 사본, 등기의무자의 인감증명서, 등력면허세납부고지서(지방교육세 포함)
• 은행 : 등록면허세영수필확인서, 대법원등기 수입증지의 구입
• 지상권 설정 관련 서류 : 지상권설정계약서, 등기필정보 또는 등기필정보통지서, 위임자(해당자에 한함)

「민법」 상의 구분지상권

「민법」 제212조 (토지 소유권의 범위)

토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.

 

「민법」 제289조의 2 (구분지상권)

① 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용·수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용·수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 안된다.

전통적인 토지 소유권의 개념은 토지의 소유권이 지상, 지하, 지표의 한 덩어리로 규정되어 있어 토지를 매매하는 것은 지상, 지표, 지하를 하나의 단위로 매매한다는 것을 의미합니다. 그러나 용적률 거래는 토지의 지상부분만을 거래하는 것이므로 우선 토지의 소유권, 좀 더 명확하게는 토지 거래의 단위를 세분할 필요가 있습니다.
따라서 1984년 민법에 구분지상권 조항을 신설하게 되었습니다. 구분지상권이란 건물 및 기타 공작물을 소유하기 위해 타인 토지의 지상이나 지하 공간에 범위를 정해 사용하는 지상권의 일종입니다. 토지 소유권을 하나의 덩어리로 인식하는 대신 지상(공중권), 지표(지중권), 지하(지하권)로 구분하고 이들을 각각 매매의 단위로 하는 구분지상권을 도입한 것이죠.

건축에 있어서 전통적인 토지 소유권 개념의 문제가 불거진 때는 도시철도의 개발 초기였습니다. 도시철도가 개인 소유의 토지를 지나갈 경우 지상 부분은 개발할 필요가 없지만 전통적인 토지 소유권의 개념에서는 개인 소유의 토지를 모두 사야 한다는 결론에 도달합니다. 이 경우 공사비가 감당할 수 없는 수준에 이르며, 나아가 토지를 매입한다고 해도 지상 부분은 개발할 필요가 없으므로 토지를 효율적으로 이용할 수 없습니다.
따라서 1995년 「도시철도법」에 '구분지상권'을 도입하고 토지 소유에 대한 매매액을 규정하였습니다.
도시철도의 경우 기존의 대형건축물의 지하와 연결되지 않아 지하철 역사를 나와서 다시 건축물의 지하로 들어가야 하는 이용상의 불편성이 있었지만, 최근에는 지하철 역사의 지하 부분과 건축물의 지하부분을 직접 연결해 건축하는 것이 가능해졌습니다.

민법의 구분지상권 (출처. 그림으로 이해하는 건축법)

관련 법규

• 지상권의 내용 : 「민법」 제279조
• 구분지상권 : 「민법」 제289조의2

출처. 알기 쉬운 도시계획용어 & 그림으로 이해하는 건축법

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