[주택임대차보호법] 적용대상, 임대인·임차인의 권리 및 의무

주택임대차보호법

시행 목적 · 보호대상 · 적용 범위 · 임대인과 임차인의 구분

「주택임대차보호법」은 주택시장의 불안정 속에서 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있어 안정적인 주거를 보장하기 위한 특례법입니다.

 

 

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주택임대차보호법이란

주택의 임대차는 임대인이 임차인에게 주택을 사용 · 수익하게 하고, 임차인이 이에 대한 대가로서 차임을 지급하는 것을 말합니다.

 

국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률로써 기존의 민법의 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실과 유리된 면이 있으므로 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법입니다.

 

 

보호대상

• 자연인: 대한민국의 국적을 가진 사람

 

* 제외 대상

• 외국인: 원칙적으로 보호 대상에서 제외
  • 다만 주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 했다면 예외적으로 보호대상 인정
• 법인: 특별한 사유가 없는 한 보호 대상에서 제외
  • 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 보호대상

 

 

적용 범위

주택임대차보호법은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되며 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다.

아울러, '주거용 건물' 여부를 판단하는 시기는 임대차 계약을 체결하는 때를 기준으로 합니다.

 

• 주거용 건물
• 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 건물
• 미등기 무허가 건물 (주거생활 용도로 사용되는 주택에 한함)

 

* 일시 사용을 위한 임대차 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용 제외

 

 

임대인과 임차인의 구분

구분	임대인(소유자)	임차인(세입자)
권리	□ 임대료 지급의 청구 임대인은 임차인에게 차임을 지급할 것을 청구할 수 있음 □ 임대료 증액의 청구 임대차 계약 기간 중에 5% 범위 내에서 장래에 대하여 그증액을 청구할 수 있음 □ 임대한 주택의 반환 청구 임대차계약의 종료 시 임차인에게 임대물의 반환을 청구할 수 있으며, 이 경우 임차인에게 임대물의 원상회복을 요구할 수 있음 □ 그 밖에 임대한 주택의 보전에 필요한 행위 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절할 수 없음	□ 임대한 주택을 사용·수익할 권리 임대차계약을 통해 임차주택을 사용·수익할 수 있는 권리를 취득하게 되며, 이를 위해 임대인에게 임차주택의 인도를 청구할 수 있고 그 임차기간 중 필요한 상태를 유지해 줄것을 청구할 수 있음 □ 임대차 존속기간 2년 임차인은 임대차 기간 2년을 주장할 수 있음 (다만, 반드시 2년으로 임대차 계약을 체결할 필요는 없음) □ 차임감액청구권 임대차계약의 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있음
의무	□ 임대한 주택을 정상적으로 사용하도록 지원할 의무 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있는 의무를 가짐 이를 위해 임차인에게 주택을 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지, 수선할 의무를 가짐 □ 임대보증금 반환 의무 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무를 가짐 (임차인의 임차주택의 반환의무와 동시이행의 관계)	□ 차임지급의무 임차인은 임차주택에 대한 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 함 □ 주택 임차에 따른 의무 임차인은 계약이나 임차주택의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익해야할 의무를 가짐 □ 임차한 주택을 반환할 의무 및 원상회복 의무 주택임대차가 종료한 때에는 임대인에게 그 주택을 반환해야 하며, 이 경우 임차주택을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 함

 

* 차임감액청구권

임차인은 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다.

 

차임 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 요력이 없으며, 임차인이 차임감액금지 특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있습니다.

 

또한 임차인은 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실, 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 때에는 그 분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있고, 이 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.

 

▼ 계약갱신청구권(계약갱신요구권) ▼

[주택임대차보호법] 계약갱신청구권 (의미, 행사방법, 거절사유, 임대료 상한제, 묵시적 갱신)

 

▼ 전월세신고제 ▼

[주택임대차보호법] 전월세신고제 (신고대상, 신고방법, 확정일자, 과태료)

 

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이번 주택임대차보호법 개정은 안정적인 주거 생활을 유지하기 위해 임차인을 보호하기 위한 내용이 강화되었습니다.

해당 법이 적용되는 범위와 임대인·임차인의 권리 및 의무를 확인하시 바라며 이른바 임대차 3법(전월세신고제 · 전월세상한제 · 계약갱신청구권제)에 대한 핵심에 대해 앞으로 함께 알아도록 하겠습니다.

 

주택임대차보호법 정리